カラーコンタクトを活用するテクニック

4点は、建替え事業の骨格に関わる大切な問題です。 どのような事業手法を選ぶかという問題も、この4点についてどのような選択をするか、どのような選択が可能であるか、によって決定されることになります。
また、どのような事業手法を選択するかによって、区分所有者の負担の内容や将来の選択肢も大きな影響を受ける可能性があります。 制定されてところで、区分所有法の改正に伴い、「マンション建替え円滑化法」が制定されました。

マンション建替え事情は、この法律制定の前と後で大きく変貌しました。 この法律についてまず知っておくと、これからの話もわかりやすいと思いますので、ここで簡単に説明しておきたいと思います。
このマンション建替え円滑化法(以下円滑化法)以前は、ほとんどのマンシヨン建替え事業は「等価交換方式」により行われていました。 これはデベロッパーが事業主体となり、個別の契約を区分所有者と結んで建替え事業を行うものです。
この場合の資金調達はマンションの土地の持ち分を売却することで行います。 古いマンションの権利と新しいマンションの権利は契約によって交換するということになります。
これに対して「組合施行方式」という方法があります。 区分所有者が組合を結成し、円滑化法に基づいて建替え事業を行うものです。
資金調達については、組合が余剰の住戸を売却したり、事業参加者が負担することでまかないます。 権利保護については権利変換という特別の方法によるところが特徴的です。

円滑化法が制定されるまでは、ほとんどのマンション建替え事業は「等価交換方式」により行われていましたが、円滑化法が制定されて以降、多くの事例では組合施行方式によって事業が実施されています。 事業方法についてのもっと詳しい説明はこの後に行いますが、どのような事業手法を選択するかは、それぞれのマンションの立地や規模、市場性などとともに、区分所有者の意向などを十分に考慮して検討すべきです。
例えば、都心の好立地で容積の余剰もあるようなマンションであれば、デベロッパーの関心も高く、いろいろな事業手法を比較検討できる可能性があります。 しかし、都心でも余剰容積がなく、デベロッパーにとって事業に参加するメリットがない場合や、郊外で容積の余剰が十分あってもマンションとしての市場性がない場合には、余剰住戸を売却して資金調達を行う方法は実現性が低いと思われます。
その意味では、自分たちのマンションがおかれている状況や特徴をまず客観的につかみ、事業の進め方や区分所有者間の合意をどのようにつくり上げるかをイメージして戦略的に事業手法を選定することが大切であると思います。 事実、今でも等価交換方式で行われている建替え事業もいくつかあります(江戸川アパートなど)。
3つの要素「事業」を行うためにはモノ、カネ、ヒトの3つの要素が必要だということがよくいわれます。 モノとは商品とか技術といったことでしょうか。
カネとはいうまでもなく資金、ヒトとは人材のことです。 建替え事業も、その実現にはモノ、カネ、ヒトが不可欠です。
まず、モノというのはここでは「計画」ということになります。 新しいマンションの施設計画、それをどのように実現するかの事業計画が主な内容です。
次にカネというのは、「計画」を実現するための「資金調達方法」です。 住戸を売却して資金を調達するか、それが難しければ自分で資金を調達しなければなりません。
最後にヒトというのは、計画を実現するための担保となる「資金調達」を前提に、区分所有者の聞に建て替えようという「合意」ができること(合意形成)を意味します。 この「計画」「資金」「合意」の3つの要素がそろって、はじめて建替え事業は実現します。

次項からはこの3つの要素ごとに、どのように事業を進めていくか、少し詳しく検討することにします。 計画を構成する要素もいくつかあります。
まず敷地です。 基本的に今のマンションが建っている敷地を利用して事業を行いますが、可能な場合で、メリットが見込まれる立地のマンションは、隣接地を買い取って敷地を広げて建て替える場合もあります。
次に事業費、つまり建替えに必要な費用です。 含まれるのは次の項目になります。
①敷地の測量や地盤調査を行う調査費
②新しいマンションの設計(計画の進捗状況に応じて何段階かで行う)、あるいは工事の監理や行政との協議、申請手続きなど行うための設計費用
③古い建物の解体や新しいマンションを立てるために必要な工事費
④事業の方針や組織づくり、区分所有者間の合意形成を支援するコンサルタントへの委託費
⑤資産の評価や権利の調整にともなう手続きや専門家への委託費
⑥会議の運営や資料の配布などに必要な事務費、など。
資金調達も計画の中に入ります。

戸建て住宅の場合、銀行や金融公庫からの融資や預金を利用して建替えに必要なお金を調達する方法と、敷地を一部売却してその代金を費用にあてるという方法がありますが、マンションの場合も同じです。 ただし、大勢の人との共同事業となるため、全員がお金を用意するという前提ではなかなか合意は成立しないということは十分に予想されます。
そして権利の移行も計画の重要な項目です。 建替え前のマンションに関わる権利が建替えによってどのようになり、新しいマンションの区分所有権、土地に関する権利(敷地利用権)にどのように置き換わるか、ということです。
売買や交換、あるいは権利変換とさまざまな法的な構成はありますが、権利がしっかり守られているか、税金がどの程度発生するかが重要なポイントです。 この他に、建替え中の仮住居の問題、引っ越しなども、事業計画の中に入ります。
建て替えるか否かは、区分所有者の全員が具体的な建替え計画の案を見て、建替え決議によって決することになります。 つまり、建替えか否かを抽象的に判断するのではなく、あくまでも建て替えた場合の計画、修繕した場合の計画、両者の計画を比較して決断するのが建替え決議ということになります。
ここでいう「建替え計画」とは、どのようなマンションを、どのような方法と手順で建てるのか、ということを意味します。 ですから、新しいマンションの建築計画のみならず、この建築計画を実現するための事業計画、費用の概算や資金調達を含む資金計画、事業手法、スケジュールなどが含まれます。
これらを包括して「計画を立てる」ということになります。 建替えを考えているマンションで、自分たちの力で建替えを実現しようと頑張っている管理組合や理事も少なくないと思います。
建替え事業の主役は区分所有者ですから、自身の手でできる部分、例えば組織づくりや合意形成をはじめ、事業を自分たちが中心になって行おうという覚悟は、成功するか否かの大きな鍵であると思います。 とはいうものの、計画案の作成には専門家の力が不可欠であると認識してくだ支』い。

「組合員に建築士がいるので、その方に計画の立案を頼んでいる」というお話を聞くことがあります。 確かに外部の設計事務所などに委託するより、そのマンションのことや住民のことをよく知っている建築家のほうが信頼できるし、期待できるということは大いにあると思います。

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